超級一線城市，率先松綁！
大家好！
這篇是我們每周都會為大家帶來的近期熱點話題或消息的點評。
(資料圖片僅供參考)
有時候能不能賺到錢，靠的不是能力而是信息差，富人能拿到高收益也正是因為能夠獲取一手信息、精準抓到周期、及時上車。
所以每周我們都會針對近期的熱點新聞，給大家分析、盤點，甚至敏感話題，還在閉門直播中詳細展開，細致分析。
此外，我們經常會有部分城市的線下考察團，包括珠海、蘇州、武漢、重慶、海外等等，都已經有線下的考察團。
想要拿到閉門直播門票，或者想直接跟著我們去實地考察的粉絲朋友，都可以掃下方二維碼，跟我詳聊。
香港樓市，率先松綁！
7月7日，香港率先出臺樓市松綁政策，成為我國首個松綁的超級一線城市。
這次香港公布的樓市新政共有4條：
第一：1500萬元以下物業上限70%；1500萬元至3000萬以下物業上限60%；3000萬以上物業上限50%。非自用住宅物業的按揭成數上限維持在50%。
第二：調整非住宅物業即寫字樓、商鋪等，最高按揭成數，由5成上調至6成。
第三：放寬以資產水平為審查基礎的按揭成數上限，由40%升至50%，適用于所有住宅和非住宅物業。
第四：取消現時就主要收入來自香港以外地區的按揭貸款申請人，將所適用的按揭成數上限及“供款與入息比率”上限下調10%的要求;同時取消現時按揭申請人因整體按揭成數超過金管局所容許的水平20%時，將所適用的“供款與入息比率”上限下調5%的要求。
大胡子點評：
這次新政，力度不小，買房貸款上限再次大幅放開。
看到這個松綁政策，大家會覺得很奇怪，香港不是早就可以1成首付買房了嗎？為什么這次松綁1500萬以下都僅僅只允許貸款7成？
原因是，這次貸款松綁的是1按，香港樓市還允許2按。
香港1成首付買房，基本都是通過2按實現的。
算上2按來看的話，更多的房子可以享受超低首付的購房優惠了。
調整后，如果購買1000萬到1125萬元的“合格物業”，也可以做到最高9成。可以享受2成首付的房子，上限從1200萬元提高到了1500萬元。
此外，可以享受超低首付比例的“合格物業”的定義似乎也有松動。
此前的要求是首次置業且自住的房子，才能享受1成首付買房，現在有報道稱已不需要首次置業。
如果這個消息是真的，香港這次松綁的誠意和力度非常之高。
香港樓市相比內地樓市來說，情況要很多。香港樓市早早松綁，內地一線城市卻遲遲沒有動靜，這也不禁讓人猜想：
其他一線城市的松綁，會不會也快了？
7月傳聞的大招，到底何時能夠來？以什么樣的方式到來？現在來看機會還大嗎？
近期我有一場閉門直播，將直接清晰的跟大家聊聊我的判斷和想法，有幾條政策我認為是大概率會推出的！感興趣的朋友，可以掃碼回復“閉門直播”做好預約，一旦開播我會直接把門票免費發給大家。
上半年賣地收入公布，市場極度分化
根據CRIC統計，上半年土地成交總金額位居前十的城市為：北京、杭州、上海、廣州、西安、成都、蘇州、南京、天津、深圳，成交金額（包括商地）分別為1076億元、1032億元、596億元、592億元、475億元、445億元、385億元、380億元、307億元、304億元。
今年上半年，各大城市賣地收入可謂極度分化，賣地大戶北京和杭州，總成交金額均過千億，更多城市甚至不到百億，不及大城市賣地金額的“零頭”，300城住宅用地供求規模降至近十年來最低。
大胡子點評：
今年，土拍市場確實冷到極致，300城住宅用地供求規模將至近10年新低。
這個數據，不意外。
畢竟樓市不熱，開發商回款變慢，資金流轉的速度降下來了，拍地的手也就難有過去那么闊綽。
開發商變謹慎了，地方供地也越來越謹慎了。
畢竟現在市場不好，不拿點好地出來，開發商都不出手，流拍太多，對地方樓市復蘇又是一大利空。
所以，今年上半年土地市場才會呈現出近十年新低的供需兩弱狀態。
不過，冷只是現在市場的一面，分化是市場的另一面。
開發商不是不拿地了，而是拿地的范圍更集中了。
碰到好的地塊，高溢價率拿地情況也不少。
上半年，上海、成都、合肥等多宗地拍到地價上限，截至目前，22個重點城市土拍平均溢價率為8.5%，比去年同期提升0.4個百分點。
蘇州上半年出讓地塊中就有8宗觸頂搖號，8宗溢價成交。
但是三四線城市，土拍市場卻是一片沉寂，不少城市今年上半年土地成交百億都不到。
今年，房企愿意高溢價率拿的地塊，都是價值非常不錯的地塊。
如果你搞不清楚買哪里？不知道你看中的板塊價值如何？不如看看，房企還愿不愿意拍你房子附近的地。
32城小學生大數據：重慶、廣州和成都位居前三，長沙5年增幅第一
近日，第一財經梳理了32個重點城市近五年來小學生數量變化，在32個城市中，有18個城市小學生數量增幅達到或超過20%，其中，增速超過30%的城市共有6個，分別是長沙、西安、武漢、南京、貴陽和廈門。
大胡子點評：
小學生數相比常住人口增長數據，實際上更有價值。
因為小學生數增加，背后代表的是青壯年勞動力的增長，這類群體更有活力，也更有購買力。
從這份數據能看到，強省會城市小學生數增長非常迅猛，比如長沙、西安、武漢，這些都是中西部地區重點省會城市。
增長最猛的是長沙，近5年，小學生數增長近41%，比同期全國增幅高出35.6個百分點。
長沙近幾年常住人口增長也很迅猛，2022年，常住人口增長18.13萬，同樣也是全國第一。
西安和武漢增速位列第二、三。
武漢和西安這幾年的發展也非常迅猛，武漢2021年的常住人口增長近120萬，同時也是當年全國人口增長第一的城市。
這些強省會城市，擁有全省最好的產業、資金、科教文衛資源，對周邊城市的人口吸引力，非常強勁，未來幾年的房價增長，我認為也不會差。
近期我們也開了不少強二線城市的考察團，比如武漢、蘇州、重慶等等，看好這些城市的朋友，不如跟著我們實地去看看市場，現在市場的機會越來越多了。
32個城市中，有6個城市近五年小學生數量增幅低于10%，分別是哈爾濱、重慶、溫州、南昌、石家莊和東莞。
其中，哈爾濱五年來小學生數量下降了12.2%，重慶近五年的小學生數量下降了3.2%。
不過重慶比較特殊，全市人口相當于一個省份，大量人口分布在下轄市區，如果只看主城區，重慶小學生數同樣屬于持續增長的狀態。
城市競爭的格局，總是在不斷變化，除了小學生數，我還整理了幾份非常值得關注的數據資料，不僅能幫助大家買到對的城市，也能幫助大家選擇最適合自己生活定居的城市:
1、全國醫療實力排名+三甲醫院排名;
2、全國人口凈流入城市排名;
3、全國31省及333城GDP (含人均GDP)排名;
4、2022年各大城市城投拿地情況;
以上資料，關注的朋友，記得掃碼加我微信，回復“歷年數據”，我會第一時間將這些資料給到加我的朋友。
畢業租房季，租金大跌價？
人社部數據顯示，2023年我國高校畢業生達1158萬人，繼去年高校畢業生數量首破千萬后，再創新高，然而，讓人意外的是，今年6月，全國大中城市租金掛牌均價出現環比下滑。
諸葛找房數據研究中心研究報告顯示，今年6月全國大中城市租金掛牌均價為35.46元/平方米/月，環比微跌0.01%，同比下跌0.5%。
分等級城市來看，相較于以往畢業季一線城市強勁的租金漲幅，今年的畢業季一線城市租金表現不及預期，二線及三、四線城市租賃市場表現平穩。
大胡子點評：
往年6月，都是租房市場較熱的時候。
但是今年，多地租房市場都出現了下跌的情況，比如北京、上海、杭州等等。
為什么會出現這樣的情況？我認為有兩方面的原因：
一方面，租房市場的供給變多了。
很多前幾年上車的朋友，房貸壓力較大，將房子出租的情況很多。樓市行情不好，很多人也傾向于將手里的房子拿出來出租，緩解成本和壓力。
此外，樓市較冷，有些想要改善置換的群體，發現置換實在困難，又不想降價出手，很多也選擇了將房子租出去，自己再去租房子。
所以，二手掛牌量走高的同時，租房市場的供應也在變高。
另一方面是需求變弱，今年大環境不好，畢業生人數很多，但是工作崗位相較于往年卻有下降。
據智聯招聘統計，截至今年4月中旬，只有一半畢業生拿到了offer。
一增一減之間，使得租房市場競爭格外激烈，降價也是自然。
最近，行情不是很樂觀，很多人的都在焦慮自己手里的房子該怎么辦？不清楚是該割肉置換？還是一切手段渡過寒冬？
每個人的情況都不同，文章篇幅有限，我也沒法給出詳細的回復，如果你也在為這類問題苦惱的話，可以掃碼加我微信，告訴你想買的，或者已經持有的城市+板塊，每天我會開放10個名額，來幫大家做個詳細的資產診斷和買房建議。
名額有限，先到先得。
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我是大胡子李俊懷。深耕樓市10余年，投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。我從不煽動“高價買房”，不吹噓“穩漲不跌”。10余年買房路上，用實踐總結方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實現財富升值。
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